Modelo de Contrato de Locação de Imóvel com Fiador

CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL

Pelo presente instrumento particular, as partes a seguir qualificadas têm, entre si, ajustada a locação do imóvel abaixo descrito e caracterizado mediante as cláusulas e condições seguintes.

Locador: (nome), (nacionalidade), (estado civil), (profissão), inscrito(a) no CPF sob o nº (informar) e no RG nº (informar), residente e domiciliado(a) à (endereço).

Locatário: (nome), (nacionalidade), (estado civil), (profissão), inscrito(a) no CPF sob o nº (informar) e no RG nº (informar), residente e domiciliado(a) à (endereço).

Fiador: (nome), (nacionalidade), (estado civil), (profissão), inscrito(a) no CPF sob o nº (informar) e no RG nº (informar), residente e domiciliado(a) à (endereço).

IMÓVEL OBJETO DA LOCAÇÃO: Imóvel situado na (endereço), devidamente inscrito no Cartório de Registro de Imóveis sob a Matrícula nº (informar).

FINALIDADE DA LOCAÇÃO: Exclusivamente para fins (residenciais ou comerciais) do locatário.

PRAZO DA LOCAÇÃO: O prazo da locação será de (quantidade) meses, com início em (data) e término em (data).

VALOR DO ALUGUEL MENSAL: O valor mensal do aluguel será de R$ x.XXX,XX (valor por extenso), reajustáveis nos termos da cláusula 1.3.

CLÁUSULAS E CONDIÇÕES RELATIVAS AO CONTRATO DE LOCAÇÃO

1 – ALUGUEL E REAJUSTE

1.1 – Todos os pagamentos de aluguéis e seus encargos pelo Locatário em razão deste contrato deverão ser efetuados no primeiro dia útil do mês a vencer, mediante depósito na conta bancária do Locador, qual seja, Banco (informar) (número), agência (informar), conta corrente (informar).

1.2 – As partes ajustam que, em caso de mora do Locatário no pagamento do aluguel e encargos convencionados, a importância devida será acrescida de multa moratória de 10% (dez por cento), honorários advocatícios de 20% independentemente dos sucumbenciais, bem como juros de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária de acordo com a variação do IGPM (Índice Geral de Preços de Mercado) da Fundação Getulio Vargas, tudo desde a data do vencimento até a final liquidação, sem prejuízo do estabelecido na cláusula sétima deste contrato.

1.3 – O aluguel mensal será reajustado anualmente de acordo com a variação do IGPM (Índice Geral de Preços de Mercado) da Fundação Getulio Vargas, ocorrida a partir da data deste instrumento e no período durante a vigência do presente e suas eventuais prorrogações. Caso tal índice seja extinto, será adotado novo critério de reajustamento, em vigor na ocasião, que reflita a verdadeira desvalorização da moeda.

1.4 – O primeiro e último aluguéis, quando não corresponderem ao mês completo, serão cobrados proporcionalmente pelos dias que corresponderem ao período de locação dentro do mês em questão.

1.5 – A falta de pagamentos, nas épocas determinadas neste contrato, dos aluguéis e encargos, por si só constituirá o Locatário em mora, independentemente de qualquer aviso ou interpelação.

1.6. O recebimento, a pedido do locatário, em outro local, de outra forma, fora do prazo, ou sem as penalidades, constituirá mera tolerância do locador, não sendo, jamais, considerado novação contratual.

2 – IMPOSTOS, TAXAS, DESPESAS COMUNS E AFINS

2.1 – Correrão por conta exclusiva do Locatário, como parte integrante do aluguel ajustado, todos os impostos, taxas e demais tributos municipais, bem como as despesas ordinárias de condomínio ou outras despesas comuns, devendo ser satisfeitos os seus pagamentos juntamente com o aluguel coincidente com o mês de seus vencimentos, sob pena de, não o fazendo, responder o Locatário pelas multas e despesas decorrentes dos consequentes atrasos. Se o Locador optar por efetuar esses pagamentos, obrigar-se-á o Locatário a reembolsá-lo imediatamente, sem mais formalidades, sob pena de incorrer nas penalidades previstas neste contrato para a mora no pagamento dos aluguéis.

2.2 – Na hipótese de serem os avisos dos tributos e encargos a que se refere esta cláusula entregues diretamente ao Locatário, este se compromete a entregá-los no endereço do Locador, com antecedência necessária para que sejam providenciados os seus pagamentos, sob pena de responder pelas multas decorrentes do atraso. Se, porventura, qualquer pagamento a que se refere esta cláusula for efetuado pelo Locatário, obriga-se este a remeter cópia dos recibos ao Locador, ou a quem estiver encarregado da administração do imóvel, em até 10 (dez) dias do vencimento, sob pena de infração contratual.

3 – FORNECIMENTO DE ENERGIA ELÉTRICA E ÁGUA

3.1 – As despesas com o consumo de energia, água e outras utilidades para a coisa locada, ainda que lançadas em nome do Locador, serão sempre de exclusiva responsabilidade do Locatário, que se obriga a fazer os respectivos pagamentos nas épocas e nos montantes devidos junto aos órgãos e repartições competentes ou a reembolsar o Locador quando este fizer os pagamentos.

3.2 – Se, porventura, o Locador efetuar os pagamentos referidos nesta cláusula, a fim de evitar cobrança em seu nome, as quantias por ela despendidas serão reembolsadas pelo Locatário em até 05 (cinco) dias e a ausência de pagamento implicará nas mesmas penalidades impostas para a ausência de pagamento dos aluguéis.

3.3 – O Locatário declara ter conhecimento de que será obrigado a transferir ou pedir ligação de energia elétrica e água relativa ao imóvel locado, em seu nome, junto às companhia fornecedoras, arcando com as eventuais despesas decorrentes, sob pena de incorrer em infração contratual de natureza grave, dando ensejo ao despejo e demais penalidades impostas por este contrato.

4 – MANUTENÇÃO E RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL

4.1 – O Locatário confessa receber o imóvel objeto desta locação em perfeito estado de limpeza, conservação e funcionalidade, não havendo qualquer avaria em azulejos, fechos, torneiras, ralos, pisos, louças, aparelhos sanitários, paredes, janelas, portas, sistemas hidráulicos e elétricos, fossas, caixas d’água e demais acessórios, obrigando-se a devolvê-lo ao Locador ao término do contrato, em idênticas condições, inclusive devidamente repintado, sob pena de, assim não procedendo, ser-lhe imposto o pagamento de tais serviços e materiais gastos, que serão providenciados pelo Locador e a seu critério, sem prejuízo de eventuais perdas e danos, inclusive lucros cessantes representados pelos aluguéis, nos mesmos moldes deste contrato, durante o período necessário para recomposição do imóvel no seu estado original.

4.2 – O Locatário, salvo as obras que importem na segurança do imóvel locado, obriga-se por todas as outras que visem manter o imóvel nas condições descritas na cláusula 4.1, para assim restituí-lo quando findo ou rescindido este contrato.

4.3 – Quaisquer exigências dos órgãos competentes que decorram da atividade específica do Locatário ou de condições específicas da sua habitação serão por ele satisfeitas, ainda que tratem da segurança do imóvel, de requisitos dos órgãos de higiene e de requisitos exigidos pelos demais órgãos que regulem a atividade desempenhada pelo locatário.

4.4 – É proibido ao Locatário efetuar qualquer tipo de reforma, modificação ou acessão (construção) para adaptação do imóvel ou outras benfeitorias, sejam necessárias, úteis ou voluptuárias, sem que antes tenha colhido expressamente, por escrito, a anuência do Locador, sob pena de constituir infração contratual, resolução do presente e despejo, além da obrigação de o Locatário restituir o imóvel em suas condições originais.

4.5 A proibição descrita na cláusula 4.4 inclui a pintura ou repintura do imóvel de outra cor que não a original, pintura ou substituição das portas, colocação de outro tipo de piso sobre o existente, salvo carpete, desde que seja retirado ao fim da locação sem danificar o piso existente, furos nos azulejos, passagem de fios externos, substituição de vidros e janelas que não sejam do padrão original, abertura de portas, passagens e qualquer outra modificação no aspecto original do imóvel, que deve ser restituído no exato estado em que foi recebido, inclusive devidamente repintado na cor original.

4.6 – Quando ao término da locação fica sob exclusivo critério do Locador aceitar eventuais modificações feitas com a sua anuência expressa e escrita, sem direito, contudo, a qualquer retenção ou indenização pelas mesmas, nos termos do artigo 35 da Lei 8.245/1991, as quais ficarão incorporadas ao imóvel, exceção feita aquelas que possam ser removidas sem dano para o prédio, tais como máquinas, equipamentos, divisórias, etc., que poderão ser retiradas pelo Locatário.

4.7 – Nos termos dos artigos 35 e 36 da Lei 8.245/1991, o Locatário não terá direito a indenização por quaisquer benfeitorias (úteis, necessárias ou voluptuárias), bem como às acessões efetuadas no imóvel, renunciando, desde já, expressamente, em caráter irrevogável e irretratável, a qualquer indenização ou retenção.

4.8 – Vencido o prazo de Locação estabelecido no quadro resumo deste instrumento, obriga-se o Locatário a restituir o imóvel inteiramente desocupado e no mesmo estado de conservação e habitabilidade em que o recebeu.

4.9 – A entrega das chaves do imóvel para vistoria somente poderá ser efetuada junto ao Locador ou seu Representante Legal, nunca a terceiros, após o Locatário cumprir integralmente todas as condições previstas neste Contrato, sob pena de continuar responsável pelos aluguéis e encargos até o acerto final e recibo de quitação total expedido pelo Locador.

5 – CESSÃO, TRANSFERÊNCIA, SUBLOCAÇÃO E COMODATO

5.1 – Sem o consentimento expresso e por escrito do Locador, não será permitida, em hipótese alguma, a transferência deste contrato, ainda que seja pela cessão de cotas de sociedade locatária, nem a sublocação ou empréstimo do imóvel locado no todo ou em parte, sob pena de grave infração contratual, obrigando-se o Locatário, outrossim, a usar o imóvel exclusivamente para o fim indicado no presente instrumento.

5.2 – A cessão de quotas da sociedade Locatária é equiparada, pela vontade das partes contratantes, à cessão da locação, obrigando-se a Locatária, sob pena de infração contratual e despejo, a colher a anuência expressa e por escrito do Locador para continuidade da locação com a nova composição societária.

6 – MULTA E RESOLUÇÃO

6.1 – A infração de qualquer cláusula do presente contrato, inclusive as referentes ao uso e manutenção, prazo contratual e restituição do imóvel locado, sujeitará o infrator a multa de valor igual a 3 (três) aluguéis mensais, vigentes na data da infração, facultado, ainda, à parte inocente, considerar resolvido o presente contrato sem qualquer aviso ou interpelação, judicial ou extrajudicial, ensejando o despejo por infração contratual no caso do Locatário, sem prejuízo do complemento em razão de prejuízos suplementares que não puderem ser suportados pela multa ora pactuada (Código Civil, parágrafo único do art. 416).

8 – FIANÇA

8.1 – Assina também o presente contrato o Fiador qualificado no Quadro Resumo, como principal pagador, solidariamente responsável com o Locatário pelo fiel cumprimento de todas as obrigações, cuja responsabilidade perdurará mesmo que este contrato esteja vigendo por prazo indeterminado, ou seja, prorrogado por acordo ou força de lei e, ainda, após a efetiva entrega das chaves, caso o imóvel não tenha sido entregue nas condições ajustadas na cláusula quarta ou com qualquer débito remanescente e decorrente do presente contrato.

8.2 – Fica claro desde já que a responsabilidade do Fiador se estende às majorações de aluguéis, impostos, taxas, seguros e encargos assumidos pelo Locatário, por força do presente contrato, ainda que não tenha anuído ou participado, mesmo majorações resultantes de acordo judicial ou extrajudicial entre o Locador e o Locatário ou ação revisional e mesmo após o prazo contratado em caso de vigência legal por prazo indeterminado ou entrega das chaves em razão das obrigações remanescentes, nos termos do art. 39, da Lei 8.245/1991, sendo que a fiança perdurará mesmo que ocorra falecimento do afiançado.

8.3 – O Locatário e o Fiador nomeiam-se e constituem-se reciprocamente procuradores para receberem citações, intimações ou interpelações provenientes de eventual ação de despejo, de tal sorte que qualquer um deles poderá ser citado, notificado ou interpelado em ação movida em face de qualquer um deles e efetuar, como mandatário do Locatário, a restituição do imóvel, resilindo o contrato de locação ora avençado, sem prejuízo das medidas judiciais cabíveis.

8.4 – O Fiador obriga-se a comunicar ao Locador, por escrito, a mudança de seu endereço (domicílio) comercial ou residencial.

8.5 – A par da renúncia, pelos fiadores, ao direito de pedir exoneração, caso esta ocorra por qualquer motivo ou haja necessidade de substituição do fiador por força de lei e, ainda, no caso de morte, falência, insolvência ou redução do patrimônio indicado pelo Fiador, o Locatário se obriga a dar substituto idôneo, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de incorrer na multa convencionada neste contrato, além de infração contratual de acordo com a cláusula sétima e despejo. Nesses casos, o Locatário se obriga a oferecer outro fiador idôneo. Para tanto e para os efeitos do artigo 825, do Código Civil, se obriga a apresentar certidões negativas de protestos e distribuição de ações do fiador e seu cônjuge, bem como da matrícula atualizada (até 30 dias de expedição) de imóvel da propriedade dos garantidores, livre e desembaraçado no mesmo Município deste contrato, além de declaração em que concorde(m) com a assunção da obrigação, diligenciando para que compareçam para assinar aditivo ao vertente contrato.

8.6 – Declara, outrossim, o Fiador:

a) Em caráter irrevogável e irretratável, renunciar às faculdades previstas nos artigos 827, 828, 835, 837 e 839 do Código Civil, artigos 12, § 2º, e 40, X, da Lei 8.245/1991, renunciando expressamente ao direito de pedir exoneração de fiança e ao benefício de ordem, assumindo a condição de obrigado solidário, nos termos dos artigos 264 e 275 do Código Civil, tudo mesmo após o fim do prazo estipulado, até a restituição do imóvel em perfeito estado com cumprimento integral das obrigações decorrentes deste contrato;

Assinatura do fiador: ____________________________

b) Estar ciente e não se opor, em caráter irrevogável e irretratável, que não lhe assiste em execução, por força da solidariedade, o benefício de ordem, conforme o artigo 828 do Código Civil;

c) Que não é obrigatório para o Locador ou seu representante legal dar conhecimento ao Fiador da propositura da Ação de Despejo por falta de pagamento cumulada com Ação de Cobrança dos aluguéis e encargos, sendo obrigação do Fiador verificar a pontualidade do afiançado;

d) Que em razão da renúncia à faculdade prevista no artigo 40, X, da Lei 8.245/1991, sua responsabilidade de principal pagador persiste após o término do prazo contratual e prorrogações legais ou por acordo, e vai até a efetiva entrega do imóvel em perfeitas condições, livre de pessoas e bens, sem débitos remanescentes, assim como, que a responsabilidade abrange o cumprimento integral de todas as cláusulas e condições estipuladas neste Instrumento e suas eventuais prorrogações, além dos acordos exclusivamente entre o Locador e o Locatário referentes a este contrato;

e) Que a fiança ora prestada se estenderá a eventuais modificações da locação, resultantes de disposição legal, inclusive ação revisional de aluguel e após o término do Contrato de Locação, em caso de prorrogação legal por prazo indeterminado;

f) Que se responsabiliza pelo pagamento integral da multa contratual, com juros e correções, ainda que o Contrato de Locação esteja vigendo por prazo indeterminado, mesmo no caso de despejo por falta de pagamento ou infração contratual ou legal;

g) Que se responsabiliza por todos os danos causados ao imóvel objeto da locação pelo Locatário, responsabilizando-se, também, pelos lucros cessantes, ou seja, o tempo que o imóvel, em virtude dos danos, deixar de auferir rendimentos, ficando a disposição de vistoria e reforma;

h) Que se responsabiliza por todas as despesas necessárias com o pagamento de depositário público ou particular, na hipótese de haver remoção de bens em ação de despejo, bem como as custas processuais, honorários advocatícios, honorários de peritos e assistentes técnicos em qualquer tipo de processo que tenha por objeto a locação afiançada, independente de notificação ou citação;

i) Que apresenta como garantia de capacidade econômica o imóvel discriminado no item 03 do Quadro Resumo, sendo que se obriga a apresentar, em caso de renovação legal (artigo 71, V da Lei 8.245/1991) ou compulsória do contrato, certidões negativas de protestos e distribuição de ações (suas e de seu cônjuge), bem como da matrícula atualizada (até 30 dias de expedição) do mesmo imóvel ou de outro imóvel de sua propriedade livre e desembaraçado no mesmo Município deste contrato;

j) Que expressamente concorda em permanecer como garante nos termos originais aqui convencionados em caso de morte do afiançado e sub-rogação do contrato nos termos dos artigos 11 e 12 da Lei 8.245/1991 em razão da renúncia às faculdades do artigo 12, § 2º, da Lei 8.245/1991.

9 – DISPOSIÇÕES GERAIS

9.1 – O Locatário fica obrigado a satisfazer a todas as intimações dos poderes públicos a que der causa e a pagar todas as multas que motivar. É responsável, também, pelas multas e majorações de impostos e taxas a que der causa, com a retenção ou pela entrega fora de prazo para pagamento com abono, dos avisos de lançamentos respectivos que receber.

9.2 – O Locatário desde já faculta o Locador ou seu representante a examinar ou vistoriar o imóvel locado, quando entender conveniente, em dias úteis e horário comercial. No caso de o imóvel ser oferecido a venda, o Locatário permitirá que os interessados na aquisição o visitem em dia e hora que previamente o Locador indicará por escrito.

9.3 – Em caso de desapropriação, o Locador fica desobrigado por todas as cláusulas deste contrato, ressalvada, ao Locatário, tão somente, a faculdade de haver do poder expropriante a indenização que porventura tiver direito.

9.4 – Havendo regulamento especial para o imóvel, imposto por convenção condominial, o Locatário se obriga a observá-lo integralmente, como mais uma cláusula deste contrato, do qual passará a fazer parte integrante. De qualquer forma, não poderá o Locatário infringir as normas referentes ao direito de vizinhança, no que se refere ao sossego, saúde, segurança, silêncio e respeito aos direitos de seus vizinhos, responsabilizando-se, ainda, por atos daqueles que permitir o ingresso no imóvel objeto da presente locação, sob pena de a resolução e o consequente despejo por infração contratual, além da multa aqui pactuada, que será devida integralmente ao Locador, cumuladas com as penalidades impostas por eventual norma condominial, devidas ao Condomínio, que serão carreadas ao Locatário, ainda que lançadas em nome do Locador.

9.5 – O exercício ou não, de forma diversa, de qualquer direito ou faculdade estabelecida neste contrato, não será considerado novação de seus termos, nem desobrigará as partes de suas obrigações contratuais.

9.6 – Em caso de incêndio ou qualquer acidente ocorrido, sem culpa de qualquer das partes e que obrigue a reconstrução do prédio, a locação ficará resolvida, desobrigados os contratantes das cláusulas e condições deste instrumento.

9.7 – Nos termos do artigo 58, item IV, da Lei 8.245/1991, concordam expressamente as partes que toda e qualquer intimação, citação ou notificação poderá ser efetuada, se assim acharem conveniente, mediante correspondência com aviso de recebimento, ou tratando-se de pessoa jurídica ou firma individual, também mediante fac-símile, e-mail ou, ainda, pelas demais formas previstas e/ou admitidas em lei.

9.8 – No caso de ação de despejo por falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, o eventual depósito do débito atualizado, será este acrescido de multa contratual de 10%, juros de mora de 1% ao mês, custas e honorários advocatícios fixados desde já em 20%, nos termos do artigo 62, II, “a”, “b”, “c” e “d” da Lei 8.245/1991.

10 – CASOS OMISSOS

10.1 – Aplicar-se-ão as disposições relativas à Lei 8.245/1991 e outras em vigor, para reger eventuais omissões nas cláusulas e condições deste contrato.

11 – FORO

11.1 – Fica eleito o Foro da Comarca da localidade do imóvel para serem dirimidas as eventuais questões que surgirem do presente contrato.

Estando justas e contratadas, as partes, após lerem e concordarem com todas as cláusulas do presente instrumento, assinam em 02 (duas) vias de igual teor e forma, juntamente com as testemunhas abaixo nomeadas e qualificadas.

(localidade), (dia) de (mês) de (ano).

(assinatura)
(nome do locador)

(assinatura)
(nome do locatário)

(assinatura)
(nome do fiador)

(assinatura)
(nome da testemunha) - Testemunha
CPF nº (informar)

(assinatura)
(nome da testemunha) - Testemunha
CPF nº (informar)